本期天同码，来源于最高人民法院民一庭编《民事审判指导与参考》2016年第1辑（总第65辑）部分民事案例。
规则摘要
01 . 预购商品房抵押预告登记，抵押权人不能优先受偿
抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押预告未转换成抵押登记前，抵押权人行使优先受偿权依据不足。
02 . 协议终止借款合同并成立购房合同关系的，应有效
当事人协议终止借款合同并建立商品房买卖合同关系的，一般应认定有效。欠款转为购房款，违法高息不受保护。
03 . 夫妻一方对外担保之债，不应认定为夫妻共同债务
夫妻一方对外担保之债不同于 《婚姻法》 规定的夫妻共同债务，不能适用相关司法解释规定认定为夫妻共同债务。
04 . 婚前个人房产，婚后共同还贷的，离婚时补偿原则
离婚时，一方婚前个人房产分割，应以共同还贷部分乘以不动产升值率，其中一半即为非产权方应得房产补偿款。
05 . 夫妻一方赠与对方房产，在过户登记前可任意撤销
夫妻一方在婚前或婚姻关系存续期间，将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在产权变更登记前可撤销。
06 . 网购合同纠纷中，网络交易平台不应作为共同被告
在网络购物合同纠纷中，网络交易平台不参与交易，将其与商品出卖方一起列为共同被告，有违合同相对性原则。
07 . 二轮土地承包后，农村新增人口耕地问题解决办法
二轮土地承包后，新出生人口和迁入人员耕地问题可通过机动地、新开垦土地和收回土地或土地流转等办法解决。
规则详解
01 . 预购商品房抵押预告登记，抵押权人不能优先受偿
抵押预告登记所登记的并非现实的抵押权，在抵押预告未转换成抵押登记前，抵押权人行使优先受偿权依据不足。
标签：抵押｜预告登记｜优先受偿权
案情简介：2002年，贺某按揭购买开发公司在建别墅并办理预购房产贷款抵押登记。嗣后因开发公司未能按时交房、办证，贺某与开发公司协议解除购房合同。因未能还款，银行诉请房地产公司偿还本息，并主张对预告登记抵押房产行使优先受偿权。
法院认为：① 《物权法》第20条规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。” 可见，预告登记系与本登记相对应概念，预告登记系对将来发生不动产物权变动目的请求权的登记，本登记则是对已发生的物权变动进行的登记。故预告登记为债权内容与物权效力的结合，其请求权基础非预告登记本身，而是其保障的债权。本案中的预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权设立。②最高人民法院《关于适用<担保法>若干问题的解释》第47条规定，以依法获准尚未建造的或正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记的，人民法院可以认定有效。《物权法》第187条规定，以本法第一百八十条第一款第（一）项至第（三）项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。前述“抵押物登记”，均指本登记，非预告登记，故在预售商品房上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，抵押权人行使房屋优先受偿权依据不足，判决开发公司返还银行贷款本息，驳回银行行使优先受偿权请求。
实务要点：在未办理房屋抵押权设立登记前，预告登记权利人享有的是抵押登记条件成就或约定期限届满办理抵押权登记的请求权，并非对系争房屋享有现实的抵押权。
案例索引：见《预购商品房抵押的预告登记是否产生抵押效力》（李明义、陈林，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201601/65:153）。
02 . 协议终止借款合同并成立购房合同关系的，应有效
当事人协议终止借款合同并建立商品房买卖合同关系的，一般应认定有效。欠款转为购房款，违法高息不受保护。
标签：借款合同｜合同性质｜民间借贷｜违法高息
案情简介：2012年，开发公司向李某借款，同时签订商品房预售合同并办理备案登记，借款补充协议约定：预售合同为担保借款还款，借款到期前，开发公司应以2.6亿元回购，否则办过户；一旦回购，购房合同终止。2015年，因开发公司逾期未归还借款，双方重签商品房买卖合同，约定开发公司所欠李某本息合计3.6亿元转为购房款。因开发公司未按约交房致诉。
法院认为：①民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。而民事交易活动过程中，当事人的意思表示发生变化的情况并不鲜见，该意思表示的变化，除为法律特别规定所禁止外，均应予以准许。②最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第24条第1款规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。上述司法解释规定针对的是当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同担保情形，而本案当事人之间第二次签订商品房买卖合同，非为借款合同提供担保，而是借款已到期，借款人无法偿还借款情况下，双方经协商对账作出的变更双方之间法律关系的约定。该约定只要不存在法定无效情形，均应合法有效，双方之间法律关系应据此认定。③考虑借款合同事实背景，在当事人将该欠款转化为已付购房款，并请求司法确认和保护购房者合同权利时，应避免当事人通过签订商品房买卖合同方式，将违法高息合法化。对于超出法定保护范畴的高息，不能确认其转为购房款。
实务要点：借款人逾期未归还借款，借贷双方协议终止借款合同并建立商品房买卖合同关系，除存在法定无效情形的，应按当事人意思表示确定双方法律关系转化。欠款转为购房款的，违法高息不受保护。
案例索引：见《当事人协商一致终止借款合同关系并建立商品房买卖合同关系的，如何确定双方法律关系的性质及借款本息数额》（沈丹丹，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201601/65:165）。
03 . 夫妻一方对外担保之债，不应认定为夫妻共同债务
夫妻一方对外担保之债不同于《婚姻法》规定的夫妻共同债务，不能适用相关司法解释规定认定为夫妻共同债务。
标签：夫妻共同债务｜担保债务｜个人债务
案情简介：2012年，王某出借150万元予李某，宋某提供连带责任保证。2013年，因李某到期未偿，王某起诉，并主张宋某及妻子叶某承担连带保证责任。
法院认为：①最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》第24条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”《婚姻法》第19条第3款规定：“夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。”最高人民法院民一庭《关于婚姻关系存续期间一方以个人名义所负债务性质如何认定的答复》（〔2014〕民一他字第10号）载明：在不涉及他人的离婚案件中，由以个人名义举债的配偶一方负责举证证明所借债务用于夫妻共同生活，如证据不足，则其配偶一方不承担偿还责任。在债权人以夫妻一方未被告起诉的债务纠纷中，对于案涉债务是否属于夫妻共同债务，应当按照最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定认定。如果举债人的配偶举证证明所借债务并非用于夫妻共同生活，则其不承担偿还责任。②对夫妻一方无偿保证所生债务，因保证人既未从债权人亦未从债务人处获得对待给付，无法给保证人带来任何利益，对夫妻共同生活目的实现无任何帮助，故该保证债务并非基于夫妻共同生活可能，属前述司法解释第24条规定的明确约定为个人债务情形，不属夫妻共同债务范畴，故叶某不应对宋某担保债务承担连带责任。
实务要点：夫妻一方对外担保之债不同于《婚姻法》规定的夫妻共同债务，不能适用最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（二）》第24条规定认定为夫妻共同债务。
案例索引：见《夫妻一方对外担保之债不属于夫妻共同债务》（韩延斌、柳凝，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201601/65:157）。
04 . 婚前个人房产，婚后共同还贷的，离婚时补偿原则
离婚时，一方婚前个人房产分割，应以共同还贷部分乘以不动产升值率，其中一半即为非产权方应得房产补偿款。
标签：离婚｜房产分割｜按揭房｜婚后共同还贷
案情简介：2004年，李某购房，首付8万元、贷款10万元、契税1万元。2008年，李某与张某结婚，房屋升值为41万元，产权登记在李某名下。婚后共同还贷10万元。2012年，双方诉讼离婚时，房屋升值为90万元。
法院认为：①李某与张某结婚后还贷10万元，虽系李某每月用自己工资卡归还银行贷款，但双方并未约定试行分别财产制，李某工资收入应属夫妻共同财产。②最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）》第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”③依上述规定，本案应首先计算诉争房产升值率，即诉争房产现价格除以（结婚时诉争房产价格+共同已还利息+其他费用）=90÷（41+3+1）=200%；再次，计算非产权登记一方所得补偿款，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额一半即为应补偿额。10×200%÷2=10万元，故判决诉争房产归李某所有，李某支付张某10万元补偿款。
实务要点：一方婚前个人房产，婚后共同还贷的，离婚时，适用最高人民法院《关于适用<婚姻法>若干问题的解释（三）》第10条规定处理时，应以共同还贷部分乘以不动产升值率计算增值部分。不动产升值率的计算，是用不动产现价格除以不动产成本。不动产成本包括购买价格加上共同还贷部分及其他费用。
案例索引：见《不动产婚内共同还贷及增值的计算》（吴晓芳，最高院民一庭），载《民事审判指导与参考·指导性案例》（201601/65:162）。
05 . 夫妻一方赠与对方房产，在过户登记前可任意撤销
夫妻一方在婚前或婚姻关系存续期间，将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在产权变更登记前可撤销。
标签：约定财产制｜撤销权｜赠与
问题提出：夫妻一方将个人房产约定赠与对方的，过户前能否任意撤销？
处理意见：①无论夫妻双方约定将一方所有房产赠与对方比例多少，均属夫妻之间有效约定，实质上系赠与。②婚姻家庭领域协议常常涉及财产权属条款，对此类协议订立、生效、撤销、变更等并不排斥《合同法》适用。实际生活中，赠与往往发生在具有亲密关系或血缘关系的人之间，《合同法》对赠与问题的规定亦未指明夫妻关系除外。一方赠与另一方不动产或约定夫妻共有，在未办理变更登记前，依《合同法》第186条规定可撤销，此与《婚姻法》规定并不矛盾。
实务要点：夫妻一方在婚前或婚姻关系存续期间，将个人房产约定为共同共有或按份共有，赠与人在产权变更登记之前可行使任意撤销权。
案例索引：见《夫妻在婚前或婚姻关系存续期间约定将一方个人所有的房产与另一方共有，但没有办理房产加名登记，赠与一方请求法院撤销应如何处理》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201601/65:251）。
06 . 网购合同纠纷中，网络交易平台不应作为共同被告
在网络购物合同纠纷中，网络交易平台不参与交易，将其与商品出卖方一起列为共同被告，有违合同相对性原则。
标签：消费者权益｜网络购物｜管辖｜交易平台｜合同相对性
案情简介：2015年，邹某在网络公司开办的购物网站，分期付款7000余元购买住所地在上海闸北区的商贸公司出售的空气净化器。后邹某以商贸公司未履行发货义务为由，在网络公司住所地的浙江法院起诉，并将网络公司列为共同被告。
法院认为：①本案系网络购物合同纠纷，网络公司为网络交易平台提供者，系为买卖双方提供虚拟交易场所，本身并不参与交易，故交易双方应为邹某与商贸公司，网络公司并非买卖合同相对方。②分期付款仅系买卖双方就合同付款方式所作约定，本质上不会改变合同主体与性质，网络公司仅系为买卖双方提供分期付款平台的网络服务提供者，并非买卖合同相对方，故邹某关于网络公司与商贸公司构成共同销售的主张不能成立。③在网络购物合同纠纷中，将网络交易平台列为共同被告有违合同相对性原则。邹某在明知网络公司非涉案交易相对方情况下，仍在与商贸公司买卖合同纠纷中将网络公司列为共同被告，其目的显然是通过虚列被告以达到制造管辖连接点目的，故裁定驳回邹某对网络公司起诉。鉴于本案所涉合同履行地及被告住所地均不在本院辖区，裁定将案件移送商贸公司住所地上海闸北区法院审理。
实务要点：在网络购物合同纠纷中，网络公司为网络交易平台提供者，系为买卖双方提供虚拟交易场所，将其列为共同被告有违合同相对性原则。
案例索引：浙江杭州余杭区法院（2015）杭余商初字第791号“邹某与某网络公司等网络购物合同纠纷案”，见《网络交易平台提供者是否是网络购物合同纠纷的适格被告——邹昌绿诉上海宝尊电子商务有限公司、浙江天猫网络有限公司网络购物合同纠纷案》（成文娟，浙江杭州余杭区法院），载《民事审判指导与参考·地方法院典型案件解析》（201601/65:225）。
07 . 二轮土地承包后，农村新增人口耕地问题解决办法
二轮土地承包后，新出生人口和迁入人员耕地问题可通过机动地、新开垦土地和收回土地或土地流转等办法解决。
标签：集体土地使用权｜土地承包｜新增人口
问题提出：二轮土地承包后，新出生人口和户口迁入人员要求解决承包地，如何处理？
处理意见：①《农村土地承包法》第27条规定：“承包期内，发包方不得调整承包地。承包期内，因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的，必须经本集体经济成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府和县级人民政府农业等行政主管部门批准。”第28条规定：“下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口：（一）集体经济组织依法预留的机动地；（二）通过依法开垦等方式增加的；（三）承包方依法、自愿交回的。”国务院《批转农业部<关于稳定和完善土地承包关系意见的通知>》中亦明确，提倡在承包期内实行“增人不增地，减人不减地”。国务院办公厅《关于妥善解决当前农村土地承包纠纷的紧急意见》规定：“对外出农户中少数没有参加二轮延包、现在返乡要求承包土地的，要区别不同情况，通过民主协商，妥善处理。如果该农户的户口仍在农村，原则上应同意继续参加土地承包，有条件的应在机动地中调剂解决，没有机动地的可通过土地流转等办法解决。”②依上述规定，以家庭承包方式经营的，在承包期内，实行“增人不增地，减人不减地”政策，新出生人口和户口迁出人员生活原则上由所在户的原有承包地负责保障。但在二轮承包期内，发包方可将机动地、新开垦土地和依法收回土地等优先用于解决新增成员承包地问题；发包方如无机动车和新增土地的，可通过土地流转等办法解决新增人口耕地问题。
实务要点：在二轮承包期内，发包方可将机动地、新开垦土地和依法收回土地等优先用于解决新增成员承包地问题；发包方如无机动车和新增土地的，可通过土地流转等办法解决新增人口耕地问题。
案例索引：见《二轮土地承包后，新出生人口和户口迁入人员要求解决承包地，如何处理》（《民事审判指导与参考》研究组），载《民事审判指导与参考·民事审判信箱》（201601/65:253）。